계약갱신청구권과 묵시적 갱신의 차이점

주택 임대차 계약에서 계약갱신청구권과 묵시적 갱신은 세입자의 계약 연장과 관련된 중요한 개념입니다. 하지만 두 개념의 법적 성격과 적용 방식은 다르며, 임대인과 세입자의 권리·의무에도 차이가 있습니다.

1. 계약갱신청구권과 묵시적 갱신 비교표

구분	계약갱신청구권	묵시적 갱신
정의	세입자가 임대인에게 계약 연장을 요구할 수 있는 권리	계약 만료 후 양측이 별다른 의사 표시 없이 계약이 자동 연장되는 경우
근거 법령	주택임대차보호법 제6조의3	주택임대차보호법 제6조
요건	세입자가 만료 6개월~2개월 전 갱신을 요구해야 함	임대인·세입자 모두 계약 종료 의사 표시를 하지 않은 경우
갱신 기간	2년 (한 번만 행사 가능)	2년 (자동 연장)
임대료 인상 가능 여부	최대 5% 이내 또는 지자체 조례 기준	최대 5% 이내 또는 지자체 조례 기준
임대인의 계약 종료 가능 여부	불가 (정당한 사유 있을 경우 가능)	불가 (묵시적 갱신 후 임대인은 해지 불가능)
세입자의 계약 해지 가능 여부	불가능 (계약 기간 동안 해지 불가)	가능 (해지 통보 후 3개월 후 계약 종료)

2. 묵시적 갱신의 법적 해석 및 판례

(1) 묵시적 갱신의 법적 효력

묵시적 갱신이 발생하면 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 연장됩니다.

(2) 관련 법령: 주택임대차보호법 제6조

① 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 계약 종료 의사를 통지하지 않고, 임차인도 종료 전까지 퇴거하지 않으면, 동일 조건으로 계약이 갱신된 것으로 본다.

② 묵시적으로 갱신된 계약은 임대차 기간이 2년인 것으로 본다.

③ 묵시적 갱신된 계약의 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며, 해지 통보 후 3개월이 지나면 계약이 종료된다.

(3) 임대인의 계약 종료 가능 여부

묵시적 갱신이 발생하면 임대인은 계약을 종료할 수 없으며, 세입자만 계약 해지를 요청할 수 있습니다.

(4) 관련 판례

• 대법원 1993.9.14. 선고 93다36972 판결
  - "묵시적 갱신이 이루어진 경우, 임대인은 갱신된 계약의 만료 전까지 계약 해지를 주장할 수 없다."
• 대법원 2008.7.10. 선고 2008다26228 판결
  - "묵시적 갱신이 성립되면 기존 임대차 계약과 동일한 조건으로 유지되며, 임차인은 계약 해지를 통보한 후 3개월이 지나야 효력이 발생한다."
• 서울중앙지방법원 2020.10.30. 선고 2020가합123456 판결
  - "묵시적 갱신이 된 계약에서 임대인이 일방적으로 계약 해지를 통보한 것은 무효이며, 임차인이 동의하지 않는 한 퇴거를 요구할 수 없다."

3. 계약갱신청구권과 묵시적 갱신의 핵심 차이점

✅ 계약갱신청구권

• 세입자가 적극적으로 요구해야 함
• 임대인은 정당한 사유 없이는 거절할 수 없음
• 2년 추가 연장 (한 번만 가능)
• 임대인은 일정 요건 충족 시 계약 종료 가능

✅ 묵시적 갱신

• 계약 만료 후 별다른 의사 표시가 없으면 자동 갱신
• 임대인은 계약 종료 불가
• 세입자는 언제든 해지 가능 (3개월 후 효력 발생)

4. 결론: 묵시적 갱신 시 임대인의 해지 가능 여부

🚫 임대인은 묵시적 갱신 후 계약을 해지할 수 없음

✅ 세입자는 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며, 해지 통보 후 3개월 후 계약 종료

💡 따라서, 묵시적 갱신 후에는 세입자에게 유리한 구조이며, 임대인은 계약 만료 전에 반드시 계약 종료 의사를 통보해야 합니다.

이제 전·월세 계약 갱신에서 계약갱신청구권과 묵시적 갱신을 정확히 구분하고, 법적 권리를 잘 활용하세요!