부동산 및 경제학에서의 ‘거미집모형’ - 주기적 가격 변동을 설명하는 핵심 이론
‘거미집모형(Cobweb Model)’ - 시장 가격 변동의 동학을 해석하는 핵심 이론
경제학에서는 수요·공급이 동시에 결정되지 않고, 시간차를 두고 상호작용할 때 주기적인 가격 변동이 발생할 수 있다고 봅니다. 이를 설명하는 대표적인 이론이 거미집모형(Cobweb Model)입니다. 부동산 시장에서도 건설·분양·입주까지 시차가 크기 때문에, 가격이 일정 주기를 두고 상승과 하락을 반복하는 현상을 거미집모형을 활용해 해석하곤 합니다.
거미집모형은 시장에서 공급이 빠르게 조정되지 못하고 시간차를 두고 반응함으로써, 수요와 공급이 계속 어긋나며 가격이 등락을 반복하는 과정을 ‘거미집 패턴’으로 시각화한 이론입니다.
거미집모형이란?
거미집모형은 독일 경제학자 니콜라스 칼도어(Nicholas Kaldor)와 혹은 다른 학자들에 의해 체계적으로 설명된 경제학 이론으로, 생산(공급) 결정이 미래의 가격 기대에 의해 이루어지나, 실제 시장 가격이 변동함으로써 예상과 현실이 어긋나게 되어 수요·공급이 불일치하는 패턴이 반복되는 과정을 다룹니다.
예컨대 농산물 시장을 예시로 들면, 농부들은 올해 농작물 가격이 높았으니 내년에 더 많이 생산하려고 하지만, 실제 내년에 공급이 급증해 가격이 급락하면 예상 수익이 줄어드는 구조가 될 수 있죠. 이런 과정을 이어가다 보면 가격은 일정한 주기로 오르내리는 등락을 보이는 ‘거미집 모양’의 그래프가 형성됩니다.
거미집모형과 부동산 시장
부동산 시장에서도 건설, 입주, 분양 등 공급을 결정하는 요소들이 장기적·복합적으로 움직입니다. 예를 들어:
- 건설사: 최근 분양가가 높다고 판단해 신축 아파트 건설을 많이 추진 → 2~3년 후 물량 폭증
- 시점 차이: 예측보다 공급이 많거나 적어 분양가와 실거래가 간 괴리가 발생 → 가격 변동 요인
이렇게 부동산 공급이 실제 수요를 시의적절하게 반영하지 못하면, 호황기에 과잉공급 → 침체기에 가격 하락 → 다시 공급 감소 → 이후 부족 현상과 가격 상승 → 공급 증가의 사이클이 반복될 수 있습니다. 거미집모형은 이러한 주기적 변동을 설명하는 이론적 틀로서 유용하게 사용됩니다.
TIP: 부동산 시장의 특성상 건설과 분양, 입주까지 최소 수개월에서 수년의 시차가 있어 가격이 단기에 조정되지 않습니다. 이는 거미집모형에서 말하는 ‘공급 반응의 지연(time lag)’과 일맥상통합니다.
거미집모형의 구조
- 기본 가정: 생산(공급)이 현재 시장 가격을 보고 결정되지만, 실제 시장에 공급이 나오기까지 시간이 걸린다.
- 가격 예측 실패: 공급자가 예상한 가격과 나중에 실현된 가격이 어긋나면서 ‘잉여’ 또는 ‘부족’이 발생한다.
- 주기적 가격 변동: 이런 과정이 반복되면서 가격과 수량이 거미집 형태의 궤적을 그리게 된다.
- 수렴·발산·순환: 거미집 패턴이 시간이 지날수록 균형점에 수렴할 수도, 발산할 수도, 일정한 주기로 계속 순환할 수도 있다고 설명한다.
거미집모형의 장단점
장점:
- 시장 동학 설명: 단순한 공급·수요 도표 이상으로 시간적 지연을 고려해 실제 시장의 가격 변동 과정을 해석 가능
- 사이클 예측: 부동산이나 농산물처럼 공급 반응이 느린 상품의 주기적 변동 패턴을 예측하는 데 도움
단점:
- 단순 가정: 공급자가 미래 가격을 단순히 현재 가격으로 예측한다는 등 현실과 다소 괴리가 있을 수 있음
- 다양한 외부 요인 배제: 금리 변동, 정부 정책, 심리적 요인 등 복잡한 요소가 반영되지 않는 경우가 많음
거미집모형은 부동산 가격 변동이 왜 주기적으로 반복되는지, 공급 지연이 어떻게 가격을 출렁이게 하는지에 대한 경제학적 통찰을 제공합니다.
거미집모형을 바탕으로 한 투자 고려 사항
- 공급량 모니터링: 지역별 인허가 물량, 착공·준공 현황 등을 보면 미래 공급이 얼마나 늘어날지를 예측할 수 있음
- 시점 선행 판단: 현재 가격이 오르더라도 2~3년 후 대규모 입주가 예정돼 있다면 공급 증가로 인해 가격 조정 가능성 존재
- 정책 동향: 정부가 공급 물량 조절, 규제 완화·강화를 통해 거미집 패턴이 과도하게 발생하지 않도록 시장에 개입하기도 함
참고 사이트
- 법제처 국가법령정보센터:
부동산 정책 및 법령 정보
- 국토교통부:
주택 인허가·착공·준공 통계 등 시장 동향 발표
- 한국부동산원:
부동산 시세, 시장 분석 자료
결국, 거미집모형은 부동산 시장이 왜 일정 주기로 등락을 거듭하는지, 공급과 수요가 시차를 두고 반응함으로써 가격에 어떻게 영향을 미치는지 이해하는 데 유용한 틀입니다. 이를 통해 투자자는 현재 시장 상황이 단순히 “올랐다, 내렸다”에서 끝나는 것이 아니라, 앞으로 공급과 수요가 어떻게 맞물릴지를 중장기적으로 예측할 수 있겠죠. 물론 현실 시장에서는 심리, 정책, 금리 등 다양한 요소가 복합 작용하지만, 거미집모형을 기본적으로 이해한다면 부동산 가격 변동의 주기를 보다 명확히 파악하는 데 큰 도움이 될 것입니다.